始める前に知っておきたい!不動産投資ローンのこと

2016年12月15日

不動産を購入するうえで住宅ローンを利用することは一般的でよく知られています。しかし不動産投資ローンというとよくわからないと感じる方がいらっしゃるかも知れません。近年の金融緩和や市中金利の低下によって不動産投資の敷居が低くなりましたが、その不動産投資の裾野を広げているのは不動産投資ローンによるところが大きいといえるでしょう。

まずは把握しておきたい!不動産投資ローンの組み方

不動産投資をはじめるにあたって投資用の物件を現金で購入できる方はほとんどいらっしゃらないでしょう。金融機関で融資を受けて物件を購入することが一般的です。ただし投資用の物件を住宅ローンで購入することはできませんので通常は不動産投資ローンを利用することになります。不動産投資ローンには不動産投資会社による提携ローンと金融機関による金融機関ローンがあります。提携ローンは提携する不動産会社やハウスメーカーからの購入を前提としていますが融資の審査が通りやすかったり金利の引き下げ交渉に応じてくれたりすることがあります。金融機関ローンは都市銀行や信用金庫などの一般的な金融機関が提供しているもので提携ローンとくらべて融資の審査がきびしくなる傾向がありますが物件を購入する不動産会社やハウスメーカーを自由に選べます。融資金額や融資期間、融資金利など融資の条件は各不動産投資会社や金融機関によって違いがありますので自分にあった融資の条件やローンの組み方を見つける必要があります。

詳しくは、不動産投資ローンの組み方を決める前にまずは綿密な計画を!をご参照ください。

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住宅ローンと不動産投資ローンの違い

不動産を購入するにあたってよく耳にするのは住宅ローンではないでしょうか。住宅ローンは有名な都市銀行やお住まい近くの信用金庫など国内における金融機関のほとんどで扱われています。住宅ローンの目的は生活の基盤となるマイホームの購入ですので多くの方が利用します。金融機関同士の競争も激しいため貸出金利は比較的低くなっています。住宅ローンの場合、ローン返済の原資は毎月の給料となりますので安定した収入のある一般的なサラリーマンであれば住宅ローンによる融資を受けられる可能性は高いといえます。融資にあたっての審査は年収や勤務先、勤務年数といった個人的な属性と現在までの債務履歴が重視されます。一方、不動産投資ローンは家賃収入を得るための投資用物件の購入が目的であるため住宅ローンと違う点があります。まず不動産投資ローンはローン返済の原資が家賃収入であることがほとんどです。そのため空室リスクなどによる債務不履行の危険性が高くなりますので不動産投資ローンは住宅ローンよりも融資を受けるための審査がきびしくなります。特に投資物件自体の収益性がローンの返済可否と直結しやすいため融資の審査にあたっては投資物件の収益性を重視します。このように不動産投資ローンは住宅ローンとくらべてリスクが高いとみなされているため貸出金利も住宅ローンより高めに設定されています。

返済額に大きな影響を与える!?不動産投資ローンの金利について

不動産投資ローンを組むにあたって貸出金利は重要な判断基準のひとつです。貸出金利が高いか低いかによってローンの返済額が大きく変わることもありますので不動産投資ローンを組むにあたっては貸出金利を必ずチェックしてローンの返済計画をシュミレーションする必要があります。貸出金利には大きくわけて変動金利型と固定金利型の2種類があります。変動金利型は市中金利に合わせて貸出金利が変動するものです。一般的に変動金利型は固定金利型よりも低い貸出金利で融資を受けられますが、その貸出金利は半年に1回見直しが行われ、ローンの返済額は5年に1回見直しが行われます。したがって市中金利が上昇することによってローンの返済額増えてしまうことがありますが、一般的にはこれまでの返済額の1.25倍までが上限と定められています。一方、固定金利型はローンの返済期間の間、貸出金利が変動しないものです。変動金利型のように貸出金利が高くなったりローンの返済額が増えることはありませんのでローンの返済計画を立てやすいといったメリットがあります。また変動金利型と固定金利型の中間に位置する固定金利期間選択型もあります。2年、3年、5年などといった一定期間、貸出金利が固定されるものですが変動金利型のようにローン返済額の見直し上限を1.25倍までとするといった定めがないため注意が必要です。

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不動産投資の最初の関門!ローン審査について

不動産投資ローンは住宅ローンとくらべて融資の審査がきびしくなっているのは前述したとおりです。しかしながらその一方で近年の金融緩和や市中金利の低下によって不動産投資ローンの融資枠や貸出金利などが有利な内容となっていることも見逃せません。金融機関によって審査の基準は異なりますが有利な条件で融資を受けやすくするためのポイントをまとめます。まずは年収や勤務先・勤続年数、借入残高といった個人の属性です。転職して間もないために勤続年数が短かったり利用していないものも含めてクレジットカードを多数もっていたりすると融資の審査には不利な材料となります。その一方で自己資金、つまり貯蓄があると融資の審査には有利な材料となります。有名企業に長期間勤めていたり年収が高かったりする場合も有利な材料となります。また不動産投資ローンの場合、個人の属性と同じかそれ以上に購入する物件の収益性を重視する傾向があります。不動産投資ローンの場合、ローンを返済するための主な原資は家賃収入であるため空室や修繕などのリスクが高いとみなされる物件に対しては貸し倒れを恐れて融資の承認がおりないといった可能性があります。融資の審査をスムーズに通すためにも収益性の高い物件を見つけることが重要といえるでしょう。

不動産投資でもローンが組める政府系金融機関「日本政策金融公庫」

日本政策金融公庫は政府系の金融機関で不動産投資にも融資をしています。不動産の売却益を目的とした不動産投資では審査がおりませんが家賃収入を目的とした不動産投資であれば不動産賃貸事業として融資を受けることができます。日本政策金融公庫は一般の金融機関がおこなう金融を補完することを目的として国民一般および中小企業者の資金調達を支援しています。不動産賃貸事業としてローンを組む場合、日本政策金融公庫においては普通貸付の設備資金として取り扱います。この普通貸付の設備資金は融資限度額4,800万円、返済期間は基本的に10年以内となっています。貸出金利は基本的に基準利率というものをベースに資金の使いみちや返済期間、担保の有無によって異なります。

どのくらい用意しておくべき?不動産投資ローンの頭金について

不動産投資をおこなうにあたっては多額な資金が必要となります。その多額な資金をすべて現金で準備することはむずかしいため不動産投資ローンによって資金の融資を受けることになります。ここで頭を悩ませるのが頭金をどの程度準備したらよいかです。頭金を入れることのメリットやデメリットを考えてみましょう。頭金を入れることによるメリットのひとつとしてローンの返済額を抑えられるというものがあります。ローンの返済額が抑えられることによって物件の収益性が増して安定した運用を実現しやすくなります。頭金を準備することで融資の審査を通しやすくするといったメリットもあります。その一方で頭金を入れることのデメリットとしては資金繰り上のリスクが高まるといった点があげられます。言い換えると自由に使える現金を減らしてしまうことによって資金繰りが破綻するリスクが高まるということです。たとえば空室がでて家賃収入が得られなかったり修繕が必要となったりした場合に必要となるのはすぐに動かせる現金です。この現金が不足しているためにローンの返済が滞ったり修繕すべき設備が修繕できなかったりするようでは大変な事態に陥ってしまいます。不動産投資をおこなうにあたって、まとまった資金の準備は必要不可欠ですが頭金にどの程度入れるかは慎重に検討しましょう。まとまった資金の準備さえあれば頭金なしで融資の承認がおりることも十分に考えられます。仲介手数料や登記費用、融資手続き費用などの諸経費は物件価格の5~7%程度です。これらの諸経費は一般的に融資を受けることができませんので現金を準備する必要があります。

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不動産投資もぜひ検討してみましょう

ここまで不動産投資ローンについてさまざまな視点から紹介してきました。ローンを組むというと一般的には借金をつくるイメージがあってあまり気が進まないかも知れません。しかし家賃収入を得るための不動産賃貸事業として考えると不動産投資ローンは事業を円滑に進めるための投資であるともいえます。いまや不動産投資は敷居の高いものではなく不動産投資ローンの存在によって多くの方が不動産投資をおこなえる環境にあります。収益性の高い物件に巡りあえたときには不動産投資もぜひ検討してみましょう。

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