不動産取引は大きな金額になる為、少しでも瑕疵があると後々大きな問題となります。特に土地売買ではより慎重な調査が求められます。今回は土地売買の取引完了前に、紛争防止の為に注意しておきたいポイントをまとめてみたいと思います。
土地関係で最も多いトラブルは境界線です
所有している土地と隣り合っている土地の間には、必ず境界線が存在します。当然境界線を基にその土地の大きさが確定しますので、境界線確定は意外と大きな利権が絡むと言っても過言ではありません。その為、土地に関しては境界線にまつわる近隣トラブルが最も多くなっています。
意外と知られていませんが、日本に存在する土地の圧倒的多くは、法律上の境界線が確定していません。ですから土地売買の場合は、境界線を確定せずにそのまま売買をする取引慣習もあります。これを現状有姿公簿取引と言います。契約書に現状有姿公簿取引である旨をきちんと記載すれば、境界線は確定せずにそのまま売買出来ます。境界線確定には結構な額の経費と労力が必要ですが、土地の価値はその分上昇します。
また境界線未確定の場合でも隣地の草木等が明らかに越境している場合は、取引完了前にしっかりと問題を解決しておきましょう。
最も分かり難い問題が地中の問題です
多くの場合、土地は建物を建築する為に購入される事が多いと言えます。小規模な一戸建て住宅から、大規模な複合商業施設のようなものまで、様々な建築用途があります。ただ現在の建築基準法においては、土地に一定以上の地盤強度が無いと建築が認められないというルールが存在します。つまり軟弱な地盤の場合は、地盤改良工事をして地盤補強を行い一定以上の地盤強度が認められないと、建物の建築が出来ません。
このような理由から、土地売買においては地盤強度等については瑕疵免責とする場合や、事前に地盤調査を行う場合もあります。これは取引完了前に売主買主双方でしっかりと協議する必要があります。
更に地盤強度以外にも地中にはもう一つ気を付けなければならない事があります。それは地中埋設物です。例えば歴史的に古い土地であれば、文化財が埋蔵されている可能性もありますし、意図せず産業廃棄物といったゴミが埋設されている可能性もあります。これは実際に試掘してみないと分かり辛い問題ですから、取引前に十分協議しておきましょう。
