こんなにあるの！？マンション売却に必要な費用

マンションを購入する時と同じように、売却時にもさまざまな費用が発生します。費用が発生すること前提で売却を行えば、失敗するリスクが低いです。そこで、マンション売却に必要な費用をまとめて紹介していきます。

売却前に支払う費用3選

マンションを売却する際、リフォーム費用・クリーニング費用・広告費といった売却前に支払う費用があります。いずれもスムーズに売却を進めたい時のみ支払う費用です。部屋を綺麗な状態にしてから売却すれば、速やかに購入者が現れる可能性があります。「リフォーム費用」は規模によって異なりますが、数万円～数十万円かかると考えてください。

「ハウスクリーニング費用」は1R・1Kなら15000円～40000円、5LDK以上になると85000円以上かかります。部屋の広さや居住している人の有無によって変動するので、事前に見積もりを行うことが大切です。「広告費」は物件がなかなか売れない時に、チラシを作成した場合は売主が支払うケースがあります。しかし、売主が広告費を支払うケースは稀です。ちなみに、仲介業者が勝手に広告を掲載した場合は広告費が請求されることはありません。

支払い必須！仲介手数料・登記費用・印紙税・一括繰上返済手数料

マンションを売却した時に支払いが必須となるのは、主に4種類の費用です。まず、マンションを売り出すために利用している仲介業者に対して、「仲介手数料」を支払います。宅地建物取引業法に定められている仲介手数料の上限は「売買価格×3%＋6万円」です。契約した段階で仲介手数料の半額を支払うケースもあり、その場合は残金を決済時に支払います。仲介手数料を契約時に請求されなかった場合は、全額を決済時に支払うという仕組みです。

物件の売却だけではなく、購入の仲介を行っている業者の中には仲介手数料無料を提示しているケースがあります。なぜなら仲介業者は物件を購入した人から手数料を貰っているからです。売主は仲介手数料を支払わずに済むため、費用を抑えることができます。

無事に物件を売却したら、「住宅ローン抵当権抹消登記」や「住所変更登記」の手続きを行う必要があります。住宅ローンを利用している時は住宅ローン抵当権抹消登記、引っ越す場合は住所変更登記を行うことが大切です。どちらも手続き費用は1000円ですが、住宅ローン抵当権抹消登記は複数の物件を売却するなら1つの不動産につき1000円かかります。ちなみに、これらの手続きを司法書士に代行して貰う場合、1～3万円程度の司法書士費用が必要です。

「印紙税」は売却価格によって異なり、501万～1000万円以下であれば費用は5000円となります。高額な物件ほど印紙税が高くなるので、事前に確認しておきましょう。契約書の原本は買主に渡すため、原本に収入印紙を貼ってからコピーするのが得策です。住宅ローンが残っている場合は「一括繰上返済手数料」を支払って、返済する必要があります。手数料は金融機関・契約内容・金利の種類などの条件によって異なりますが、数千円～数万円程度を請求されることが多いです。

確定申告時に必要！譲渡所得税とは？

無事に物件を売却できたら、利益が出なくても確定申告することが重要です。その際「譲渡所得税」を支払う必要があります。確定申告は必須の手続きですが、譲渡所得税は物件の購入価格より高く売れた時だけ支払えばOKです。また、自宅を売却した人は利益が3000万円以下なら、先程と同様に譲渡所得税を支払う必要はありません。

その他に自宅の売却と新居の購入を同時に行う場合、新居の方が高額であれば一時的に課税が免除されます。ただし3000万円控除には、2年以内に特別控除を受けていない、一時的な控除には売却する物件に10年以上住んでいることが条件となります。

譲渡所得税は「課税譲渡所得金額×税率」から計算することが可能です。課税譲渡所得金額は「譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」から算出できます。譲渡価格は売却価格、取得費は物件の価値を高める工事に支払った費用、譲渡費用は仲介手数料など物件売却時に支払った費用のことです。税率には所有期間が5年を超えている「長期譲渡所得」と、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の2種類があります。長期譲渡所得なら所得税15%・住民税5%、短期譲渡所得なら所得税30%・住民税9%です。平成25～平成49年の間は「復興特別所得税」の2.1%が別途追加されます。

マンション売却時に費用が返って来る！？

これまで支払う費用を説明しましたが、実はいくつかの費用がマンション売却時に変換されます。住宅ローンの返済が滞った時のために支払っている「住宅ローン保証料」は繰上一括返済した時点で不要となるので、保証期間分を返金して貰えます。「火災保険料」も住宅ローン保証料と同じで、保証期間に応じて返還される仕組みです。

「管理費・修繕積立金」は1ヶ月分を既に支払っているケースが多く、日割り計算で余分な費用を返還して貰えます。例えば4月13日に物件を引き渡す場合、4月13日～4月30日分が返金されるということです。「固定資産税」や「都市計画税」は1月1日時点で、物件の保有者が税を支払っています。物件を引き渡した時点で保有者が変わるので、買主と売主の負担を決める必要があります。これはケースによって起算日や負担する割合が異なるため、仲介業者を交えてしっかり話し合うことが大切です。