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賃貸のアパートやマンションなどの不動産を所有して家賃収入を得たいと多くの方が考えています。これまでハードルが高いと思われてきた不動産投資ですが、ここ最近の金融緩和や市中金利の低下により多くの人が投資用不動産のオーナーになれる機会が増えてきました。投資用不動産を購入するにあたっては不動産投資ローンを利用することが一般的です。そこでどのように不動産投資ローンを組むことによって安定した運用が期待できるのか考えてみましょう。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは賃貸のアパートやマンションなど投資用の物件を購入するために融資を受けることができる仕組みです。 通常は投資用の物件を担保にして金融機関から融資を受けるのですが住宅ローンとくらべて融資の審査がきびしくなるのが一般的です。さまざまな金融機関で不動産投資ローンを扱っており、融資金額や融資期間、融資金利などの融資条件もさまざまです。

不動産投資ローンのメリット

不動産投資ローンとは不動産投資のためにローンを組むということですが、ここにはふたつのメリットがあります。ひとつは投資のチャンスを逃さないということです。利回りの高い物件はすぐに売れてしまいますので待ってはくれません。手持ちの資金が足りなくても不動産投資ローンを利用することで投資のチャンスを広げてくれるでしょう。もうひとつはレバレッジを活用することができる点です。つまり少ない資金で高額な不動産に投資できるということです。たとえば500万円に10%の利息がついても50万円の収益にしかなりませんが、その500万円を頭金にして不動産投資ローンを組むことによって2,500万円の物件を購入したとします。この物件の利回りが10%だとしたら250万円の収益を生むことになりますので同じ500万円の資金でも収益に5倍の差が生まれます。

不動産投資ローンで融資を受けやすくするために

不動産投資ローンを組むにあたっては融資を受けるための審査があります。審査を通すためには住宅ローンと同様に年収や勤務先・勤続年数、借入残高といった個人の属性が重要となります。特に勤続年数にあたっては注意が必要です。有名企業に転職して年収があがったとしても勤続年数は転職した時点でリセットされてしまうため融資を受けるにあたっては不利な材料となります。またクレジットカードの利用限度額が借入残高とみなされる場合がありますので利用していないクレジットカードはあらかじめ解約しておいた方がよいでしょう。不動産投資ローンで融資を受けるためには投資用の物件そのものの収益性も重要な判断材料となります。不動産投資ローンの場合、家賃収入自体がローン返済の原資となることが多いため収益性の低い物件は貸し倒れのリスクが高く融資を受けることがむずかしくなります。不動産投資ローンで融資を受けるためには収益性の高い物件を見つけることも重要となります。

不動産投資にあたって注意すべきこと

不動産投資ローンを組んで不動産投資をするにあたっては注意すべき点があります。固定資産税と都市計画税は毎年納税しなければなりません。入居者が退去した後は壁紙や床などを綺麗にしなければなりませんし空室ができれば新しい入居者を募集する必要があります。不動産物件を維持するためには外壁の塗装や屋上の防水も必要になります。消防設備や電気設備などの定期的な点検、壊れた設備や備品は修理する必要があります。日常の入居者との対応や定期的な掃除といった管理も必要です。これら税金、修繕費、管理費は不動産投資におけるキャッシュフロー、つまり収益を圧迫する要素となりますので注意が必要です。購入する物件と同じ金額の融資を受けることをフルローン、諸経費も含めて購入する物件の金額以上の融資を受けることをオーバーローンといいますが、これらも頭金を準備する場合と比較して当然のことながらローンの返済額を大きくしてキャッシュフローを圧迫する原因となります。またフルローンやオーバーローンは融資の審査がよりきびしくなりますので必要な融資が受けられないこともあります。

キャッシュフローの計画は慎重に

不動産投資ローンを組むにあたってはローン返済の原資となるキャッシュフローの計画を立てることが重要となります。キャッシュフローというとむずかしいと感じる方がいるかも知れませんが家賃収入から必要な支出をすべて差し引いて手元に残るお金、つまり収益と考えていただいて構いません。このキャッシュフローが破綻してローンの返済ができなくなってしまうと最悪の場合、債務整理や自己破産せざるをえない状況となる場合があります。

キャッシュフローで想定すべきリスク

キャッシュフローの計画を立てるにあたって最も慎重に組み込む必要があるのは空室リスクです。空室によって家賃収入が得られない期間もローンは返済しなければなりません。その間は貯蓄を取り崩したり会社勤めの方であれば給料からローンを返済したりすることになります。空室時も対応できる余力を準備しておくためにはキャッシュフローを可能なかぎり貯蓄にまわせる計画が必要です。またキュッシュフローの計画に税金や修繕費、管理費を組み込むことを忘れてはいけません。ローンの返済額に目を奪われがちですがローンの返済額だけでキャッシュフローの計画を立てて収益があがるつもりでいても税金や修繕費、管理費といった支出を組み込むと実は赤字だったなんてことになっては目もあてられません。特に修繕費はいつ発生するか見通しが立たないことも多いため注意が必要です。

不動産投資ローンの組み方を決める前にまずは綿密な計画を

ここまで不動産投資ローンの概要や融資を受けるためのポイント、安定した運用を実現するための注意事項について考えてきました。不動産投資ローンを組んで不動産投資を実行する前には綿密なキャッシュフローの計画を立てて考えられるかぎりのリスクを想定することが大切です。将来家賃相場が下落した場合や市中金利の上昇など経済環境が変化した場合、自然災害・人的災害などのあらゆるリスクを洗い出して対策がうてるものはその対策までキャッシュフローの計画に盛り込む必要があります。たとえば自然災害にそなえて火災保険に加入するための費用をキャッシュフローの計画に盛り込むといったものは代表的な例です。綿密なキャッシュフローの計画を立てて安定した不動産投資を目指しましょう。

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