マンション投資を始めたいが自己資金がすぐに用意できない、あるいは少ないという方にとって、ローンを活用し物件を購入するという選択肢は一考する価値があります。
繰上返済をすることで早期完済を目指すこともできますし、ローンを完済すればマンションのオーナーが負担する金額は小額ですむようになります。
ただしマンション不動産の投資にローンを組む場合は、いくつかのリスクも考えられます。
種類や担保は？不動産投資ローンの基礎知識
不動産投資ローンには、投資に用いる不動産の購入資金を借りる際、金融機関に対し自分で斡旋するものと、不動産投資会社による提携ローンを使用するものがあります。
担保は購入対象のマンションやアパートになります。ローンを組む際に必要となる費用は、物件の価格と頭金、諸経費です。
諸経費の内容はケースごとに異なりますが、登記費用や固定資産税、管理費・修繕積立金、火災保険料などが含まれていることが多いです。
条件も利用する機関ごとに違い、金融機関によっては日本に住んでいる外国籍の方や、その機関が指定した生命保険に加入している方なども利用できます。
他にも借入れの状況や年収によって条件が変わります。この条件についてもっと詳しく知りたいという方向けに、無料相談会やセミナーを開催しているところもあります。
どこが違う？住宅ローンと不動産投資ローン
住宅ローンと不動産投資ローンの違いは、まず第一にローンの返済金をどこから出すのかという点にあります。
住宅ローンの場合は毎月の給料から返済します。安定した収入が見込める職業についている方ならば毎月の給料の変動もほぼないため、ローンを借りられる可能性も高くなります。
一方不動産投資ローンの返済には、購入した物件から得られる家賃収入をあてることがほとんどです。物件の空室状況によって毎月の家賃収入に差が出ることもあります。その結果ローンの返済にも影響が出ることが考えられるため、物件によっては融資を受けることが難しくなります。
また不動産投資ローンの審査は、マンションやアパートに投資するという事業からどれほどの収益が見込めるか、担保力はどれぐらいあるのか、という点が重視されます。
先程も書いたように、不動産投資ローンの返済に必要なのは家賃収入であり、求められるものはその物件の収益力だからです。更に中古物件の審査には、建物診断などを提出する必要があります。
住宅ローンは借りる人について審査されますが、不動産投資ローンでは購入する物件が重要になります。
気になるリスクについて…事前の把握が大切
では、不動産投資ローンを組む際に具体的にはどのようなリスクが考えられるのでしょうか。
ローンを組む時に気になるのが金利ですが、組んだ後にも金利は変動します。また、マンション投資やアパート投資には空室や家賃の滞納などのリスクもつきものです。家賃収入がない月は自分で費用を賄うことになります。物件の購入時には空室の期間が長引かないこと、空室になりにくい物件であることを確認しておくと良いでしょう。
その他にも、購入した物件を何年所有できるかも気にかけておく必要があります。例えば地震や火災などが発生し、不動産の維持が難しくなる事態になることも考えられます。
地震については、耐震性に優れた物件であることはもちろん、地震に強い立地であるかも調べておけばある程度の対策になります。
火災被害は、鉄筋コンクリートのマンションならば燃え移りにくく再建もしやすいといわれています。また、路地や木造建築が近くに密集している立地も避けた方が良いそうです。
もし物件を売却することになったら、物件の売却金と手元の資金でローンの残債を返済することになります。
返済が不可能な場合は買い替えローンを利用するという手もあります。しかし買い替えローンの利用者は収入に余裕がある方などに限定されていますし、新たに購入する物件の担保価値でも審査されることになります。物件の売却を決断する前に金融機関や不動産会社と相談し、本当にローンの完済が可能であるかよく考えてみましょう。
どうしてもローンの返済ができなくなったら、自己破産などの債務整理が必要になる場合もあります。債務整理の種類によっては、クレジットカードの利用やETCカードの契約が不可能になることもあります。
債務整理は最後の手段ですが、ローンを組むことを考える際にはリスクを把握しておくことも大切です。事前にきちんと調べておけば、後悔する場面も少なくなるのではないでしょうか。
不動産投資を諦めたくない！ローンのメリットは？
ローンを組むというと、不安な面が大きいというイメージを持つ方もいるかもしれません。確かにリスクはありますが、それ以上にメリットも存在します。
まず、ローンを活用すれば少ない資金での投資が可能になります。このため、物件選びの際に金額によって購入対象が制限されることも少なくなり、安定して家賃を回収できる物件を選べる可能性が高くなります。融資額によっては賃貸マンションではなく分譲マンションを購入することも可能です。その結果、空室リスクを軽減することにも繋がります。
また、自己資金で物件の購入を目指す場合は、必要な資金が貯まるまで長い年月がかかってしまい、購入予定の物件が他の人の手に渡ってしまう可能性も出てきますが、ローンを利用すればその心配も減らせます。
気になっている物件がある方は、一度ローンを組むことを考えてみてはいかがでしょうか。
まとめ
高額のお金がかかる不動産投資ですが、ローンを活用することで物件の購入にかかる手間はぐっと減らせます。
まずは最寄の投資会社へ相談してみてはいかがでしょうか。きちんとリスクを理解して、夢への第一歩を踏み出しましょう。
▼参考サイト
※1.【堅実な不動産投資の成功法】マンション投資はやる前に８つのリスクを詳細に把握しておきなさい
