低金利が続く現代、貯蓄では手持ちのお金を増やせる可能性はほとんどありません。その点、不動産投資に資金を回せば増える可能性が出てきます。不動産投資にはリスクがありますが、しっかり対策を行えば成功の確率を大幅に上げられます。この記事では、マンション投資の際に起こり得るリスクと、そのリスクを最小限に抑えて投資を成功に導くコツを紹介します。
マンション探しの基本は立地！条件の良さで需要を確保
マンション投資の際にまず注意しなければいけないのが「空室リスク」「家賃下落リスク」「資産価値下落リスク」です。空室リスクとは、入居者の入れ替わりによってしばらく誰も住まない状態が続き、家賃収入が無くなるリスクです。一方、家賃下落リスクや資産価値下落リスクは、経年によって家賃を下げなければならなくなったり、売却価格が下がってしまったりするリスクです。マンション投資では購入時に組んだローンの返済を家賃収入のなかから行うため、家賃収入が無くなったり減ったりするのは大問題です。
しかし、これら3つのリスクは、購入時にしっかり情報を集め、好立地・好条件の物件を購入するようにすることにより軽減できるリスクです。自分がマンションを借りるつもりで物件探しをしてみると、築年数だけで選ぶわけではないことがわかるはずです。毎日生活する場所ですから、交通の便や周辺環境など立地が重視されます。
立地は購入後変更できない点です。投資マンションを選ぶときはまず立地重視です。賃貸マンションのニーズがあるエリアを選び、エリアに集まる人の層に合うスタイルのマンションを選びさえすれば、築年数はメンテナンスとリフォームでカバーできます。
火災や地震に強い物件に投資
東日本大震災以降、災害に強い家のニーズが高まっています。それは賃貸マンションでも同じことです。ですから、「火災リスク」や「地震リスク」への備えも重要です。火災リスクに備えるという点では、鉄筋コンクリート造のマンションを選ぶのが基本です。万が一火災が起こっても、周りへ燃え移るリスクが少なく、最悪全焼してしまった場合でも2カ月ほどで元通りに直すことが可能です。木造アパートなどでは1棟全体が消失してしまう危険性もあることを考えれば、鉄筋コンクリート造であることがリスクヘッジになることがわかるでしょう。
一方、地震リスクに対する備えですが、地震に強い立地の物件を選ぶことが重要です。同一エリア内でも地盤が強固なところと脆弱なところがありますから、地盤のチェックも忘れずに行いましょう。もちろん、建物も地震に強い構造であることが前提です。火災、地震両方のリスクに備えるという意味で、耐震性の高い鉄筋コンクリート造のマンションがおすすめです。もし複数のマンションに投資するのであれば、異なるエリアに購入し、リスクを分散することも考えたほうが良いでしょう。
募集力のある管理会社と提携
マンション投資では、物件の管理や入居者とのやり取りを管理会社に任せるのが一般的です。ですから、どのような管理会社を選ぶかが不動産投資成功のカギを握っているといっても過言ではありません。しかし、実際は管理会社を管理費用だけで決めてしまっているケースも少なくありません。管理会社によってどこまでの範囲を任せられるか、どれだけの管理実績があるかが異なりますから、よく比較して選ぶことが大事です。特に、管理会社の営業力、募集力は空室リスクに直結します。
せっかく良い立地に条件の良いマンションを持っていても、入居者の募集がうまくいかなければ空室リスクが高いままになってしまうからです。物件の管理実績はもちろんのこと、しっかりとした募集のノウハウを持っている管理会社を選んで管理を任せれば、空室が素早く埋まり、リスクを最小限に抑えられます。
家賃回収はプロに任せる
マンションの不動産投資でもう一つ気を付けなければならないのが「滞納リスク」です。家賃の滞納は対応が遅れれば遅れるほど回収が難しくなりますから、あらかじめ対策を講じておく必要があります。滞納リスクは、まず、入居者選びの段階で減らしておくことが大事です。そこで重要なのが「誰に募集を任せるか」という点です。条件を厳しくすれば滞納リスクは減らせますが、厳しくし過ぎると今度は空室リスクが高まります。滞納リスクを最低限に減らしたうえで空室リスクも減らすという絶妙なバランス感覚で入居者の選別を行える管理会社に任せることが重要です。
また、実際に家賃滞納が起こってしまった際にも、滞納家賃の回収ノウハウを持っているプロの手に任せることが大事です。投資家本人が大家として家賃回収に出向くと、かえってうまく回収できなくなる可能性が高くなります。滞納リスクへの備えとして、滞納保証のある貸管理会社を選ぶというのも一つの方法です。
リスクを理解したうえで行うのが成功する不動産投資
不動産投資はローンを組んで始めること自体がリスクだという人もいますが、もともと不動産投資は返済可能な範囲で行うのが基本です。それに、不動産投資にはリスクが付き物ですが、リスクがあるのは投資だけではありません。我々の生活のなかにはさまざまなリスクがあります。交通事故のリスクを恐れて車を運転しないことを選ぶのか、それともできるだけ安全に運転することを選ぶのかという話と同じです。リスクを正しく理解し、十分な対策をとることが不動産投資を成功へと導きます。
- ライタープロフィール
【うめこん】- webライター歴だけで13年以上という紙媒体時代からのライター。
過去には児童書の出版やラジオドラマ原稿の執筆経験あり。
生保営業やOA機器販売、飲食業、医療事務などさまざまな業界での仕事経験があり、得意分野は医療・健康系。
子育て主婦の目線、働く女性の目線、親の介護や自身の老後が気になる年代の目線でも執筆可能なライターです。
