不動産投資を成功させるためにはリスクを最小限に抑えることが大切です。そのため、あらかじめどのようなリスクが予想されるのかを知っておくのがいいでしょう。マンション投資を考える人が知っておくべきリスクを説明し、解決策もあわせて紹介します。
一番のリスクはコレ！借金について考えよう
マンションなどの不動産投資において最もリスクが高いのは借金です。マンションが空室になることや家賃を延滞されることは、不動産投資が破たんする直接の原因にはなりません。金融機関でローンを組み、その借金の返済のための原資を家賃収入に頼ってしまうと返済が滞ってしまうことがあるのです。
ローンによる借り入れリスクを減らすためには現金で不動産を購入するのが一番ですが、マンションは高額な商品であるためローンを組まずに購入できる人は少ないでしょう。そこで借金によるリスクを少しでも軽減するため、10年以内に資産の占める借入割合を40％まで減らすのがおすすめです。ローンの返済中に金利が上昇することも考えられますが、この方法では金利が上がってもローンの返済ができます。
例えば1500万円のマンションを3戸購入するとします。そのうちの2戸は現金で購入し、残りの1戸は金利3％のローンを全額利用しました。家賃収入は1個当たり7万円であり、1カ月の家賃収入の合計は21万円です。それを全て返済に充てると1500万円のローンは6年7カ月で完済できます。この時の総投資額に占める借入割合はおよそ33％であり、仮に金利が6％にあがったとしてもローンは7年5カ月で完済が可能です。さらに8％にあがることを想定しても8年2カ月あれば完済できるでしょう。
そういった理由から自身の借入割合を把握することは非常に重要であり、借入割合をきちんとコントロールすることで借金によるリスクが防げます。金利が上昇するからと言って家賃収入を増やすことは難しいと考え、10年以内に借り入れ割合を40％に持っていける借入金から投資を始めるのが大切です。
借りてもらえない！家賃が延滞！入居者によるリスク
マンションは入居者がついて初めて不動産投資が成功します。いくら利回りが良い物件であっても借り手がなければ家賃は入ってきません。そのため空室期間を短縮することが非常に重要です。マンションを空室にしないためには「立地」「商品力」「営業力」の3つを高める必要があります。賃貸の需要の多い地域選び、設備などの内容を充実させ、借りやすい手ごろな賃料を設定することが大切です。さらに入居者を上手く獲得するためには賃貸管理会社に管理を任せるのも安心でしょう。
また、入居者がいても家賃が滞納されてしまうと、ローンの返済に充てられません。家賃の滞納は時間がたてばたつほどリスクが高くなります。さらに滞納していることを理由にすぐに入居者を追い出すこともできませんので、家賃の滞納は不動産投資にとって頭の痛い問題です。そういったことも考えて信頼のおける管理会社に管理を任せるのもいいでしょう。
家賃滞納に関するノウハウを持った管理会社であれば入居者との交渉もスムーズに行えます。滞納保証がある賃貸管理会社では、滞納の発生月から家賃が補償されることもありますので安心です。保障される金額や保障期間などの条件はそれぞれの管理会社によって異なりますので、事前に調べておくのがいいでしょう。
価値の下がらないマンション選びがポイント
マンションは築年数がたつと資産価値が下落します。そのため、将来的にも高い収益性が見込める物件選びが肝心です。収益性の高い物件というのは賃貸需要が続く物件であり、東京都内でいうと23区内がそれにあたります。さらに最寄駅からの目安は10分以内であるといいでしょう。最寄駅も、乗り換えしやすいターミナル駅に近いほうがより需要が上がります。分譲タイプのマンションであればさらに人気があり、セキュリティ面も考慮してオートロックであると入居者がつきやすいといえるでしょう。そういった条件をクリアしていれば築年数が経っていても人気を持続できます。
また、築年数の経過とともに建物と部屋、設備の老朽化が進み、それに伴って家賃も下落します。ただ、この場合においても立地や設備によって下落率は変わりますので、できるだけ家賃が下落する可能性の少ない物件を選びましょう。室内設備であるユニットバスの仕様によって家賃水準は大きく変わりますので、判断基準のひとつとして覚えておくのがおすすめです。
防ぎようがない？地震や火災によるリスク
幾度にもわたる大震災を経験している日本では、地震リスクへの備えが非常に重要です、マンション投資でも地震に備えていくつかのポイントを押さえておきましょう。まず、地震に強い物件選びが大切です。マンションはいつ建設されたかによって地震に対する強度が変わります。1981年以降には新耐震基準が設置され『震度６強以上の地震で倒れない住宅』が建設されるようになりました。それにより、それ以降の物件であれば地震による倒壊リスクが防げます。また、政府は地震による地盤の揺れやすいエリアも発表していますので、場所選びの参考にしてみるのもいいでしょう。
さらに一カ所に集中してマンションを購入するのでは無く、立地を分散することでも地震によるリスクが分散します。これは火災によるリスクも分散できますのでおすすめの方法です。
火災によるリスクを軽減させるためにもマンション選びは重要であるといえます。もし火災が起こっても「鉄筋コンクリート造」であれば全焼しても2カ月で元通りにすることが可能であり、被害を最小限に食い止められるのです。その他にも路地や木造建物が密集している場所は燃え広がりやすいので避けたほうがいいでしょう。
まとめ
マンション投資は、借金や家賃滞納によるお金のトラブルが多くみられます。自分の借入割合を把握し、管理会社なども上手く利用して入居者とのトラブルを防ぐことも大切です。さらに地震や火災などに関しても被害を最小限に抑えられる物件選びも重要です。ただ、マンション投資を始めて行う人にとってこれらすべてを管理するのは難しいでしょう。マンション投資は投資会社に相談することで、スムーズに始めることができます。
▼参考サイト
※1.【堅実な不動産投資の成功法】マンション投資はやる前に８つのリスクを詳細に把握しておきなさい
